最新税務情報

(建物の建て替え)取壊し費用は損金?

<建物の取得価額>
 建物の取得価額は、例えば他から購入した場合には、『購入代価+附随費用』ということになります。 

 

実際に建物を取得すると、様々な費用が発生し、『この費用は建物の取得価額に含めるべきなのか?それとも損金に計上してよいのか?』と悩む場面も少なくありません。

 


<既存建物の取壊し費用はどうなる?>
自社が所有している建物を取り壊し、新たに建築する場合、既存建物の取壊し費用が発生します。

 

取壊し費用は、物件の規模によっては数億円発生する場合もあります。

 

では、この取壊し費用、その年度の損金に計上してよいのか、それとも新たに建築した建物の取得価額に算入すべきなのか、どちらになるのでしょうか?

 

<既存建物の取壊し費用は損金でOK!>
結論からいうと、自社が所有している建物の建て替えに伴う既存建物の取壊し費用は、その年度の損金として問題ありません。

 

確かに『新たに建物を建築する為に既存建物を取り壊している』という理由を考えると、『既存建物の取壊し費用は、新たに建築する為に発生した費用である為、新たに建築した建物の取得価額に含めるべき』という考えが生じるかもしれません。

 

しかし、法人税法上、既存建物の取壊し費用を取得価額に含めるべき旨を定めている通達は、法基通7-3-6のみです。

 

当該通達では、土地(借地権を含む)と共に取得した建物をその取得後、概ね1年以内に取り壊しに着手する等、当初からその建物を取り壊して土地を利用する目的であることが明らかな場合には、取り壊した建物の取り壊し時における帳簿価額と取壊し費用の合計額を土地の取得価額に含めるべき旨を定めています。

 

よって、元々自社で所有した建物について老朽化等を理由に取り壊して、新たな建物を建築した場合における既存建物の取壊し時の帳簿価額と取壊し費用は、その年度の損金として処理して問題無いことになります。

 

 

≪終わり≫

(会社役員賠償責任保険)保険料を会社が負担したら?

<「会社役員賠償責任保険」とは?>
「会社役員賠償責任保険」とは、会社の役員個人が、当該会社の業務遂行に起因して提起された損害賠償請求によって被ることになった損害を補償する為の保険契約です。

 

 

<保険料を会社が負担したら?>
では、当該「会社役員賠償責任保険」の保険料を会社が負担した場合、その税務上の取扱いはどうなるのでしょうか?

 

結論から申し上げますと、一定の手続きを経た上で会社が当該保険料を負担する場合には、会社の損金扱いとなり、当該役員個人に対する課税は生じない、ということになります。

 

ここでいう『一定の手続き』とは、下記の①及び②の両方を経る手続きを指します。

  
  ①取締役会の承認
  ②社外取締役が過半数の構成員である任意の委員会の同意、又は、社外取締役全員
        の同意の取得

 

上記②からも分かるとおり、会社役員賠償責任保険の保険料を会社負担とする為には、社外取締役の存在が不可欠ということになります。

 

上記の取扱いは、2016年2月24日付で国税庁から『新たな会社役員賠償責任保険の保険料の税務上の取扱いについて(情報)』として公表されています。

 

≪終わり≫

住宅瑕疵担保責任保険料の損金算入時期

<住宅瑕疵担保責任保険>
新築住宅を建築した建設業者には、『住宅瑕疵担保責任保険』への加入が義務付けられています。

これは、建築した住宅に瑕疵が見つかり、補修を必要をする場合に保険金が支払われる保険であり、たとえその建築業者に賠償能力が無くても購入者を保護することが出来るようにする為の保険制度です。

 

 

<保険料の損金算入時期は?>
この住宅瑕疵担保責任保険ですが、その保険期間は10年間と長期に及びますが、その保険料は新築した住宅を購入者に引き渡す際に一括して支払います。

 

向こう10年分を一括して支払うということは、支払った日から1年以内に役務の提供を受ける『短期前払費用』の特例(法基通2-2-14)には、一見すると該当しないように見えます。

 

そうすると、当該住宅瑕疵担保責任保険に係る保険料は、支払った日の属する事業年度には全額を損金計上出来ないのでしょうか?

 

 

<全額を損金計上出来る>
この点については、国税庁から見解が公表されており、住宅瑕疵担保責任保険に係る保険料は、支払った日の属する事業年度において、その全額を損金計上することが認められる旨を示しております。

 

その理由としては、向こう10年分を一括して支払うもののその保険料は3万円~20万円程度と比較的少額であること、また、新築住宅の引渡しの都度、当該保険を契約する為、その保険契約件数が膨大になること等が挙げられています。

 

 

≪終わり≫

(神社仏閣への寄付)領収書が無くてもOK

<『御祓い代』は領収書無し>
神社へ参拝した際、会社の商売繁盛を祈願して御祓いをして貰う場合があると思います。

 

その際、『御祓代』として数千円~数万円を支払うことが多いと思います。

 

当該御祓代は、税務申告上は『寄付金』に該当しますので、寄付金としての処理を忘れないように注意する必要があります。

 

ところで、このような『御祓い代』の場合、領収書が発行されないケースが多いです。

 

会社の税務申告上、経費として計上する為には、領収書等の証憑の保存が要求されます。

 

しかし、上記のように領収書が発行されない慣習のある取引である場合、『領収書が無い』ことを理由に経費計上を認められないのでしょうか?

 

 

<『領収書が無い』=架空経費ではない>
この点について争った国税不服審判所の裁決事例が、1996年(平成8年)6月5日付で公表されています。

 

争いの概要は、下記のとおりです。

 

A社は『御祓い代』として神社へ金員を支払った旨を主張しているが、それを証明する領収書等の証憑が存在しない為、税務署側は『架空経費』と認定し、経費計上を認めませんでした。

 

それに対し、国税不服審判所は、『神社仏閣等への寄付・寄贈に対しては、一般的に領収証等を発行する慣行がないことを併せ考えると、支払の事実確認ができないことをもって架空計上であるということは出来ない』として、税務署側の主張を退ける裁決を下しました。

 

このように領収書を入手することが困難な場合には、出金伝票を起票する等して、支払日や支払先、内容等の詳細を記録しておくことが肝要となります。

 

 

≪終わり≫

(圧縮記帳)土地等面積『300㎡』の判定

<土地等面積300㎡以上>
所有期間が10年超の土地等・建物等の買換えに係る圧縮記帳を適用する為の要件の1つに『買換え資産の土地等の面積は300㎡以上であること』という要件があります。

 

ここで言う『300㎡以上』ですが、当該買換え資産の土地等が共有であった場合やその土地等の上に存する特定施設たる建物がマンション等の区分所有建物であった場合には、『300㎡以上』の判定はどうすればよいのでしょうか?

 

<土地等が共有の場合は共有持分割合を乗じて>
買換え資産として取得した土地等が他者との共有となっている場合には、当該土地等の総面積に自社の共有持分割合を乗じて計算した面積をもって、自社が取得した土地等の面積として判定します。(措基通65の7(1)-30の3(1)

 

例えば、土地等の総面積が500㎡で、自社の共有持分割合が1/2である場合には、『500㎡×1/2=250㎡』となり、300㎡未満である為、圧縮記帳の適用要件を満たしていない、と判定します。

 

<区分所有建物の場合には床面積で按分>
買換え資産として取得した土地等の上に存する特定施設としての建物がマンション等のように区分所有建物である場合には、当該土地等の総面積に、当該建物の床面積(専有部分)のうちに自社の専有部分の床面積の占める割合を乗じて計算した面積をもって、自社が取得した土地等の面積として判定します。(措基通65の7(1)-30の3(2)

 

例えば、土地等の総面積が400㎡で、建物全体の床面積(専有部分)が1,000㎡、自社の専有部分の床面積が500㎡である場合には、『400㎡×500㎡/1,000㎡=200㎡』となり、300㎡未満である為、圧縮記帳の適用要件を満たしていない、と判定します。

 

 

≪終わり≫

(外国税額控除)租税条約の限度税率を超えて課税されたら?

<租税条約>
日本国と相手国との二重課税を回避する目的から日本は多くの外国との間で租税条約を締結しています。

例えば、A国の法人から日本の法人へ使用料の対価を支払う際、A国における原則的な源泉徴収税率は20%であるところ、A国と日本国との租税条約により10%とする、といった具合です。

しかし、実務上では、A国の法人から支払われる際には原則どおりに20%で源泉徴収がなされ、その後、日本の法人側で還付申告をすることによって租税条約上の限度税率を超過している部分(10%部分)を還付して貰う、という手続きを経る場合も見受けられます。

一方、日本の法人側では、20%の外国税が源泉徴収されているので、当該外国税について外国税額控除を適用して法人税の申告をしたいところです。

しかし、A国と日本国との間で締結した租税条約における限度税率を超過して源泉徴収がなされています。

では、このような場合、日本の法人側で外国税額控除の対象になる外国税は、10%又は20%のどちらになるのでしょうか?

 

<租税条約が優先される>

結論から申し上げますと、上記の例の場合、日本の法人側で外国税額控除の対象になるのは、租税条約上の限度税率である10%部分のみとなり、限度税率を超過している部分は外国税額控除の対象から除外されることになります(法令142の⑧五

 

では、限度税率を超過して源泉徴収された外国税はどうなるのでしょうか?

 

答えは『租税公課等として当該事業年度の損金として処理する』ことになります。
 
なお、当該限度税率を超過して源泉徴収された外国税について、後日、還付申告をすることによって還付を受けた場合には、当該還付を受けた事業年度において雑収入等として益金計上することになります。

 

 

≪終わり≫

 

「マンションの駐車場貸付は収益事業になる!?」

殆どのマンションには、駐車場が附帯しており、当該マンションの入居者が当該駐車場を使用しているケースが多いと思います。

 

しかし、中には当該マンションの入居者以外の者へも当該マンションの駐車場を貸し出しているケースがあります。


この『マンションの駐車場を入居者以外の者へ貸し出す』という行為は、法人税法上どのように取り扱われるのでしょうか?


<収益事業は法人税の申告対象に>
マンションの場合、そのマンションの管理組合が『人格のない社団等』として法人格を有することとなり、収益事業を行う場合には、法人税の申告義務を負うことになります。


では、マンション管理組合が行う『駐車場の貸付け』という行為は、『収益事業』に該当するのでしょうか?


この点について、国税庁では、2012年(平成24年)2月13日に文書回答事例を公表しています。


当該文書回答事例によると、マンション管理組合が行う駐車場の貸出行為が、収益事業に該当するか否か?の判断ポイントとして下記の3点を挙げています。


①マンション管理組合の組合員である区分所有者を対象とした共済的事業(=区分所有者の利便性を高める為の事業)であること。
②駐車料金は区分所有者がマンションの附属施設である駐車場の敷地を特別に利用することによる「管理費の割増金」と考えられること。
③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。


従って、上記の①~③の要件の全てを満たす場合には、マンション管理組合が行う駐車場の貸出行為は、『収益事業に該当しない』こととなり、法人税の申告義務は無いことになります。


駐車場の使用者を当該マンションの入居者のみに限定している場合には、通常は、上記①~③の全ての要件を満たすと思います。


一方、マンションの入居者以外の者に対しても駐車場利用希望者を広く募集し、申し込み順で駐車場を貸し出している、という場合には、上記の要件を満たさなくなるため、収益事業として法人税の申告義務を有することになります。

 

 

《終わり》

「マンション管理組合 〜法人税は課される?〜」

殆どのマンションにはマンション管理組合が組織されていると思います。

 

ところで当該管理組合には、法人税が課されるのでしょうか?


この点について、2018年3月13日に東京高裁において下記の判決が出ています。


事件の概要は次のとおりです。


あるマンション管理組合が、携帯電話会社に対し携帯電話中継用のアンテナ設置のために当マンションの屋上を賃貸し、当該携帯電話会社から賃貸料を得ていました。 


当該事件の論点は、下記の2点です。


①当該マンション管理組合が法人税法上、収益事業のみが課税対象となる『人格のない社団』に該当するか否か?
②当該マンション管理組合が行っている屋上の賃貸が上記①の『収益事業』に該当するか否か?


まず、①の論点については、東京高裁は『人格のない社団に該当する』との判示を示しました。


当該管理組合の規約によれば,当該管理組合は,団体としての組織を備えており,組合員は住戸1戸につき1議決権を有し,総会の議事は出席組合員の議決権の過半数で決する(多数決の原則)とされていること等を理由としています。


次に②の論点については、『収益事業(不動産賃貸業)に該当する』との判示を示しました。


本件賃貸借契約は,当該管理組合を賃貸人として締結されたもので,その契約書の記名押印欄には,契約締結当時の理事長の記名押捺があること等からして,本件賃貸借契約は,理事長が,当該管理組合の名において区分所有者全員のために締結したものであること。


また、(1)本件賃貸借契約の締結に先立ち,総会の決議で承認されていること,(2)賃貸収入 は,理事長名義の口座に振り込まれており,その賃貸収入を当該管理組合の予算案・決算に加味して総会で承認されていること(区分所有者に分配されていない)等を理由としています。


確かに“空地”であるマンション屋上を携帯電話会社に賃貸し、賃貸料を得ることはマンション管理組合の収入になるため、有効だと思います。


しかし、この場合には当該マンション管理組合として法人税の申告義務が発生するため、申告漏れをしないように注意が必要です。


なお、当該論点については、国税庁のホームページ<https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/hojin/21/11-2.htm>でも紹介されています。

 

 

《終わり》

「法人口座のFX取引 〜未決済ポジションの含み損益について〜」

レバレッジ率が高いことから、法人口座でのFX取引(外国為替証拠金取引)を行うケースがあります。


決済が完了した取引については、その時点で損益が確定しますが、事業年度末の時点で未決済の取引(いわゆる「未決済ポジション」)に係る含み損益がある場合、当該含み損益は、当該事業年度の決算に反映させる必要があるのでしょうか?


結論を言うと、当該含み損益は、当該事業年度の所得金額に加算または減算する必要があります。


法人税法においては、期末時点における外国通貨の換算方法として、期末時点の為替レートで邦貨に換算する『期末時換算法』が義務づけられています。


よって、期末時点の未決済ポジションについては、期末時点において決済したものとみなして、当該事業年度の所得金額の計算上、益金の額又は損金の額に算入する必要があるのです。(法法61の5①


なお、当該含み損益は、翌期で戻入を行い、翌期の所得金額の計算上、損金の額又は益金の額に算入することになります。(法令120②


ちなみに所得税法にはこのような規定がありませんので、個人所得の計算上は、未決済ポジションに係る含み損益を認識する必要はありません

 

 

《終わり》

「領収書等の存在を確認できないと仮装隠蔽になる?」

税務調査の際、否認事項を指摘され、それが『仮装隠蔽』に基づく行為である場合には、重加算税の対象となり、非常に重い罰金を課されます。


では、ここで言う『仮想隠蔽』とはどのような行為を指すのでしょうか?


例えば、ある支出があり、当該金額を会社の経費として計上しており、税務調査の際、当該経費の事実を確認できる領収書が存在しなかったとします。

 

つまり、『領収書が無い経費』が見つかったという場合です。


この場合、当該経費の計上行為は『仮装隠蔽』に該当するのでしょうか?


結論から言うと、領収書等が無いからといって直ちにそれが仮装隠蔽行為に該当するとは言えません。


過去の国税不服審判所における裁決事例(1996年6月5日)では、『神社仏閣等への寄付・寄贈に係る領収書等が無いことをもって架空計上であるとは言えず、当該行為は仮装隠蔽には該当しない』として、税務署側の重加算処分を取り消した事案があります。


つまり、『領収書等が無いことについて、正当な理由がある場合には、領収書等が無いことをもって仮装隠蔽行為とは言えない』ということです。

 

 

《終わり》