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(不動産賃貸)『一時的な空室』とは?

<貸家の評価>
被相続人が所有していた賃貸アパート・マンション等の貸家及びその敷地については、相続財産の評価上、一定の減額措置があります。

 

建物部分については『貸家』として評価、その敷地については『貸家建付地』として 評価し、自用としての評価額よりも減額されます。

 

但し、上記の減額措置を受ける為には、相続が開始した時おいて賃貸の用に供されていることが条件となります。

 

しかし、賃貸アパートや賃貸マンションであれば、相続が開始した時において、たまたま空室になっていることも多いと思います。

 

では、相続が開始した時において空室だった場合には、それが『たまたま』だったと しても減額措置が受けられなくなってしまうのでしょうか?

 

<一時的な空室であれば適用OK>
この点の取扱いについては、国税庁の『タックアンサー_№4614』において明らかにされています。

 

当該タックスアンサーによると、相続が開始した時において空室だったとしてもそれが一時的に空室になっていたに過ぎないと認められるものについては、相続が開始した時において賃貸されていたものとして差し支えないものとされています。

 

この『一時的に空室になっていたに過ぎないと認められるもの』の具体例としては下記の例を挙げています。

 

①各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものであること。

 

②賃借人の退去後、速やかに新たな賃借人の募集が行われ、空室の期間中、他の用途に供されてい  ないこと。

 

③空室の期間が、相続が開始した時の前後の例えば1ヶ月程度である等、一時的な期間であること。

 

④相続が開始した時後の賃貸が一時的なものではないこと。

 

<空室期間が長引いてしまったら?>
一般的に不動産賃貸業を営んでいれば、上記①~④の要件の内、①・②・④の要件は満たせると思います。

 

しかし、空室になった後、直ぐに新しい入居者の募集をしたものの中々次の入居者が決まらない場合もあるでしょう。

 

場合によっては、次の入居者が決まらず空室の状態が1ヶ月を超えてしまうこともあると思います。

 

そうなると③の要件を満たせなくなってしまいますが、果たして空室の期間が1ヶ月を超えてしまうと、即『空室扱い』となってしまうのでしょうか?

 

この点の判断については、過去に判例があります。

 

2015年11月11日付の国税不服審判所では『最も短い空室期間が約3ヶ月』という事例において『空室だった』との裁決を下しています。

 

また、2016年10月26日の大阪地裁では、『空室期間が5ヶ月以上』という事例において『空室だった』との判決を下しています。

 

上記の裁決例・判決例を踏まえると、『空室が一時的だった』と認められる為の空室期間の上限は『1ヶ月程度』と考えた方が無難と言えるでしょう。

 

≪終わり≫

建物の「時価」とは?

<建物の『時価』とは?>
非上場会社の株価評価や同族会社とオーナー親族との間における不動産売買において『建物の時価』とは何か?が論点になる場合があります。

 

何の利害関係も無く、且つ、『売り急ぎ』等の特別な事情が無い状態において第三者との間で成立した価額があれば、それが『時価』となります。

 

しかし、株価評価や同族会社とオーナー親族との間における不動産売買という場面においては、このような第三者との間で成立する客観的な価額を知ることは困難です。

 

では『建物の時価』を知るにはどうすれば良いのでしょうか?

 

結論から申し上げますと、当該建物の『固定資産評価額』を時価と考えて問題ありません。

 

この論点については、2011年6月30日付の国税不服審判所の裁決、2012年8月31日付の国税不服審判所の裁決において、それぞれ『建物の固定資産評価額が適正な時価である』との裁決を下しております。

 

固定資産評価額は、『一般的に合理性が認められる固定資産評価基準に従って算定されている』ということが、裁決の根拠となっています。

 

よって、第三者との間で成立した客観的な価額を確認出来ない以上は、固定資産評価額をもって『建物の時価』と考えた方が無難と言えます。

 

 

≪終わり≫

(3年以内の贈与)贈与額が基礎控除額以下だったら?

<3年以内の贈与財産の加算>
相続税の申告をする場合において、当該相続により財産を取得した者が、当該相続に係る被相続人から当該相続開始の日前3年以内に贈与を受けた財産があるときは、当該贈与を受けた財産の贈与時の価額をその者の当該相続に係る相続財産の価額に加算する必要があります(相法19条

 

 

<『3年以内』とは?>
上記で言う『3年以内』とは、当該相続の開始の⽇から遡って3年目の応当⽇から当該相続の開始の⽇までの間を指します。
  
例えば、相続開始日が『2019年12月31日』であれば、『2016年12月31日~2019年12月31日』までの期間を指します。

 

 

<110万円以内の贈与は申告不要>
ところで、1年間に贈与を受けた財産の価額が贈与税の基礎控除額(110万円)以内であれば、贈与税の申告は不要となります。

 

 

<110万円以内でも加算は必要>
しかし、1年間に贈与を受けた財産の価額がたとえ基礎控除額である110万円以内であったとしてもその贈与を受けた日が上記の『3年以内』の日である場合には、その贈与を受けた財産について、その贈与時点の価額をもってその者の当該相続に係る相続財産の価額に加算する必要があります。

 

『基礎控除額以下で贈与税が非課税だから加算しなくてよい』という訳にはならないので注意が必要です。

 

 

≪終わり≫

代償財産が相続税評価額を超えた場合はどうなる?

<代償分割とは?>
相続財産の遺産分割は、基本的には、相続人同士の協議により『自宅不動産は配偶者へ、預貯金は長男へ、有価証券は次男へ』といった具合に現物を分割するケースが多いと思います。

 

しかし、例えば相続財産が自宅不動産のみだった場合、遺産分割が難しくなります。
 
確かに遺産分割協議で決まった割合で自宅不動産の持分を分けて相続人全員による『共有』という形にすることも可能ではあります。

 

しかし、相続人同士の仲が悪かったり、お互いに遠隔地に居住している場合等は、不動産を共有にするのは現実的ではないと思います。

 

そのような場合に選択される遺産分割の方法が『代償分割』です。

 

『代償分割』とは、共同相続人又は包括受遺者のうち1人又は数人が相続又は包括遺贈により取得した財産の現物を取得し、その現物を取得した者が他の共同相続人又は包括受遺者に対して債務を負担する分割の方法を指します。

 

例えば、相続財産が自宅不動産(評価額1億円)、相続人は長男と次男の2名のみ、遺産分割は法定相続分どおり、とした場合において、自宅不動産は長男が取得し、次男へは長男が有していた現金から5,000万円を支払う、というのが代償分割という方法です。

 

この例で長男が次男に対して負担する債務を『代償債務』といい、次男が長男に対して有する債権を『代償財産』といいます。

 

<代償財産が相続税評価額を超えたら?>
では、上記の例において自宅不動産が『相続税評価額が1億円、市場価格が1億4,000万円』だった場合、どうなるでしょうか?

 

一般的に不動産が代償分割の対象となった場合、相続税評価額ではなく、市場価格を基にして代償分割するケースが多いと思います。

 

何故ならば、不動産に対する相続税評価額というものは、市場価格よりも低めに算定される傾向にあるからです。

 

よって、『実際に売却したら幾らになるか?』という市場価格を基にして代償分割することになります。

 

上記の例において、市場価格を基に代償分割すると、長男が次男に対し7,000万円の代償債務を負うことになり、次男は7,000万円の代償財産を取得することになります。
 
しかし、相続税評価額は1億円なので、この内、次男の法定相続分となると5,000万円ですが、実際には、次男は7,000万円を取得しています。

 

この場合、次男に対する相続税の計算の基礎となる課税価格は、幾らになるのでしょうか?

 

結論から申し上げると、次男の課税価格は『5,000万円』となります。

このような場合、次男が取得した代償財産は下記の算式により計算します(相基通11の2-10)

   (計算式)
      A×C/B

      A=代償債務の額(7,000万円)
      B=代償分割の対象となった財産の代償分割の時における価額(1億4,000万円)

      C=代償分割の対象となった財産の相続開始の時における相続税評価額(1億円)

 

上記の例を上記算式に当てはめると、『7,000万円×1億円/1億4,000万円=5,000万円』となり、次男の課税価格は、相続税評価額を基にした場合の法定相続分と一致することになります。

 

なお、この場合の長男の課税価格は『取得した相続財産の価額-上記算式で計算した代償財産の価額』となり、『1億円-5,000万円』で5,000万円となります。

 

長男の課税価格も相続税評価額を基にした法定相続分である5,000万円と一致することになるのです。

 

 

≪終わり≫

(土地)無償で借りても賃貸借である

<土地の貸借と借地権>
個人が所有している土地の上に法人が所有する建物を建築した場合、通常は、そこに借地権が発生します。

 

借地権が発生した場合、一般的には建物所有者が土地所有者に対して権利金を支払って借地権を取得します。

 

もし、借地権が発生したにもかかわらず権利金の授受が行われなかった場合には、土地所有者から建物所有者に対して借地権の贈与があったものとみなして、建物所有者に対して借地権相当の受贈益が生じたものとして課税関係が発生します。

 

これを一般的に『借地権の認定課税』と呼びます。

 

上記の例で言えば、土地所有者である個人から建物所有者である法人に対して借地権の贈与があったものと認定されて、法人側に課税が発生する、という形になります。

 

 

<土地の無償返還に関する届出書>
しかし、『土地の無償返還に関する届出書』を土地所有者と建物所有者(借地人)の連名で所轄税務署へ提出すると、たとえ借地権の設定に当たり権利金の授受が行われなかったとしても建物所有者への借地権の認定課税を回避することが出来ます。

 

 

<借地権の認定課税がされないまま過ぎたら?>
建物所有者に対する借地権の認定課税は、通常は、税務署側が実施する税務調査で借地権の発生が把握されて課税される形になります。

国税の徴収権は、原則は法定申告期限から5年間で時効により消滅します。

では、借地権の認定課税がされないまま国税の徴収権が時効により消滅した場合にはどうなるのでしょうか?

 

 

<時効を迎えてしまうと課税出来ない>
結論から申し上げますと、『税務署側は何も出来ない』ということになります。
 

この点ついて1997年(平成9年)2月17日付の国税不服審判所の裁決事例があります。

概要は下記のとおりです。

土地所有者である甲は、甲の同族法人であるA社に対して所有している土地を貸し付けて、A社は当該土地の上にビルを建築し、A社が使用収益している。

当該土地の賃貸に関して権利金の授受及び地代の授受は行われておらず、土地の無償返還に関する届出書も提出されていない。

それから数十年後に甲が死亡し、相続人は当該土地の評価を『貸宅地』として評価して相続税の申告を済ませた。

審判での論点は『当該土地に借地権は存在していたのか?』という点です。

税務署側は『土地の賃貸借契約書が存在せず、地代も支払っていない。よって当該土地は使用貸借であるから借地権は発生しておらず、当該土地の評価は自用地として評価すべきである』と主張しています。

しかし、国税不服審判は、『たとえ地代が無償であっても現実に法人が土地の上に建物を建築し使用収益おり、且つ、土地の無償返還に関する届出書が提出されていない以上は、そこには借地権が発生していたと考えるべきである。よって、当該土地は、貸宅地として評価するのが相当である』という裁決を下しています。

 

 

≪終わり≫

 

「成人年齢が18歳に引下げ」

民法の改正により、成人となる年齢が従来の20歳から18歳に引き下げられます。


当該改正に伴い下記の制度に係る税制上の年齢要件も20歳から18歳に引き下げられます。


なお、下記の税制改正は、2022年4月1日以降の相続等・贈与から適用されます。


<相続税の未成年者控除>
相続人が未成年者である場合、その相続人に課される相続税額から一定の方法により算出した金額を控除できます。


当該制度の対象者となるための要件である『20歳未満であること』が『18歳未満であること』に改正されます。


<相続時精算課税制度>
贈与税の課税方法には、原則法である『暦年課税』と特例法である『相続時精算課税』の2種類があります。


この内、相続時精算課税を受けられるための要件の1つに『受贈者が20歳以上であること』とする要件がありますが、これが『受贈者が18歳以上であること』に改正されます。


<直系尊属から贈与を受けた場合の贈与税率の特例>
贈与税の税率には、『一般税率』と直系尊属からの贈与に適用される『特例税率』の2種類があります。


この内、特例税率の適用要件である『受贈者が20歳以上であること』とする要件が、『受贈者が18歳以上であること』に改正されます。


<非上場株式に係る贈与税の納税猶予制度(事業承継税制)>
非上場会社の先代経営者から後継者への事業承継を支援するための贈与税の特例制度として非上場株式に係る贈与税の納税猶予制度がありますが、当該制度の適用要件の一つである『後継者が20歳以上であること』という要件が『後継者が18歳以上であること』に改正されます。

 

 

《終わり》

「借地の上に建っている建物を建て替えたらどうなる?」

他人から土地を借りて借地権を設定し、その借地の上に建物を建築しているケースがあります。


この場合、当該建物を建て替えたら当初に設定した借地権は、どうなってしまうのでしょうか?


結論からいうと、当初の借地権の残存期間を超えて存続すべき建物が建築された場合には、借地権設定者の承諾がある場合に限り、借地権は下記のいずれか早い日から20年間存続します。(借地借家法第7条


■借地権設定者の承諾があった日 

■建物が建て替えられた日


例えば、当初に設定した借地権の残存期間が、あと残り10年間という時点において借地権者の承諾を得た上で当該借地の上に建っている建物を取り壊し、新たに耐用年数40年の建物を建築した場合には、当該新たに建築された建物に係る借地権は、当該建物が新築された日から20年間存続する、ということになるのです。


耐用年数が40年の建物が建築されたということは、当初借地権の残存年数である10年間を超えて存続すべき建物が建築されたことになるからです。


尚、上記の『20年』という期間ですが、下記のいずれかに該当する場合には、その期間によります。
■当初の借地権に係る残存年数が20年よりも長い場合 

■当事者が20年よりも長い期間を定めた場合

 

 

《終わり》

「妻所有の建物に夫が増改築を施すとどうなる?」

戸建ての家屋に居住しており、当該家屋が古くなったため、増改築を施すことがあると思います。


この場合、当該家屋の所有者が妻であり、当該増改築の費用を夫が負担し、当該増改築の費用を妻に対し返還請求しなかった場合、税務上の取扱いはどうなるのでしょうか?


この論点について争った判例が、過去に東京地裁でありました(昭和51年2月17日判決「東京地裁昭和48年(行ウ)第128号贈与税決定取消請求事件」)


当該事件は、最高裁まで争われ、最終的には納税者が敗訴しています(昭和53年2月16日判決「最高裁昭和52年(行ツ)第107号贈与税決定取消請求上告事件」)

 

当該事件の概要はこうです。


妻が所有者となっている建物に対し、夫が増改築費用を負担して増改築を施しましたが、当該増改築の費用については、妻に対して返還請求をしていませんでした。


この事実に対し、税務署側は『当該増改築に伴い夫から妻に対し、経済的利益の移転が生じたのであるから、当該増改築費用相当の贈与があったというべきであり、受贈者である妻は贈与税を負担すべきである』として贈与税の決定処分を下しました。

 

この決定に対し、夫と妻は、下記を理由に反論しました。


■自分達夫婦の間で当該事実に関する贈与契約をしたことはない。
■夫には当該増改築部分を贈与する意思は無く、また、妻にも受贈する意思はない。
■夫は、当該増改築費用の妻に対する返還請求権を放棄した訳ではない。
■婚姻継続中の夫婦というのは、1個の共同体と考えるべきであるから、婚姻の継続中、夫婦間に、経済的利益の変動が生じても、その都度、当該利益につき贈与税を課税するのは不合理である。
上記の反論に対し、東京地裁は、下記を理由に原告の主張を退けました。
■実質的に対価を支払わないで経済的利益を受けた場合においては、贈与契約の有無に拘わらず贈与に因り取得したものとみなし、これを課税財産として贈与税を課税するのが相当である。
■妻が民法242条の『附合』により、当該増改築部分の所有権を取得したことは否定できない。
■婚姻中の夫婦の間においても、民法の規定に則つて経済的な利益の変動があると認められれば、これを贈与とみなし、課税することができると解するよりほかにない。


当該事件は、上記のとおり、ごく一般常識的な判決理由により原告(夫と妻)の主張が退けられています。


確かに夫が増改築の費用を負担し、その増改築部分の所有権を妻が取得すれば、そこに『贈与があった』と考えるのは、当然かと思います。


その後、被告側は上告し、最高裁までもつれこみましたが、最高裁でも東京地裁の判決理由が支持され、被告側が敗訴しています。

 

 

《終わり》